Un ciudadano chileno puede comprar una vivienda en Cataluña sin necesidad de tener residencia ni permiso de trabajo en España: la ley no exige ser residente para ser propietario. Lo que sí es imprescindible, siempre, es disponer del Número de Identificación de Extranjero (NIE) y cumplir con las obligaciones fiscales que genera la compra, tanto si se reside en España como si se compra desde Chile.
El NIE, el primer requisito ineludible
El NIE es el documento que identifica a cualquier extranjero ante la Administración española para cualquier operación con trascendencia económica o fiscal, incluida la compraventa de un inmueble. Su regulación se encuentra en el Real Decreto 557/2011, que desarrolla la Ley Orgánica 4/2000 de extranjería. Sin NIE no es posible firmar ante notario, inscribir la propiedad en el Registro ni abrir una cuenta bancaria a nombre propio en España.
¿Dónde se solicita?
Un chileno puede tramitarlo de dos formas:
- Desde Chile, en el Consulado de España correspondiente a su domicilio, antes de viajar.
- Ya en España, en la Oficina de Extranjería de la provincia donde se vaya a realizar la gestión, o en una comisaría de la Policía Nacional habilitada para este trámite.
El trámite se puede hacer en persona o, en algunos casos, mediante representación con poder notarial, lo que resulta útil cuando el comprador no puede desplazarse a España antes de la firma.
¿Es necesario tener residencia en España para comprar?
No. La compra de un inmueble no otorga automáticamente ningún tipo de residencia ni visado, y tampoco se exige tener la residencia regularizada para firmar la escritura. Lo que sí condiciona la residencia es el tiempo que el comprador quiera permanecer en España después de adquirir la vivienda. Si el plan es residir de forma habitual, la vía más utilizada suele ser la residencia no lucrativa, regulada en el artículo 46 y siguientes del Real Decreto 557/2011, que exige acreditar medios económicos suficientes y seguro médico, sin que la propiedad del inmueble sustituya a ese requisito.
Qué ha cambiado con la supresión de la «golden visa» inmobiliaria
Durante años, la compra de inmuebles por un valor elevado permitía obtener el llamado visado de inversor, conocido como golden visa, al amparo de la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores. Desde comienzos de abril de 2025, esta vía quedó suprimida para las inversiones inmobiliarias: ya no es posible obtener un permiso de residencia en España únicamente por adquirir una vivienda, con independencia de su valor. Quien ya disponía de este visado antes del cambio normativo conserva sus derechos adquiridos, pero los nuevos compradores deben optar por otras vías de residencia, como la no lucrativa o, si procede, la vinculada a actividad laboral o profesional.
Impuestos que paga el comprador en Cataluña
La fiscalidad de la compraventa depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano, y es un elemento que un comprador chileno debe presupuestar antes de firmar:
- Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido a la Generalitat de Catalunya. El tipo general aplicado en Cataluña se sitúa en el 10% del valor de referencia o del precio escriturado, el que sea mayor, pudiendo existir tramos superiores para inmuebles de valor elevado conforme a la normativa catalana de tributos cedidos. Conviene confirmar el tipo exacto aplicable en el momento de la compra directamente con la Agencia Tributaria de Catalunya.
- Vivienda nueva: se paga IVA, generalmente al 10%, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo en Cataluña ronda el 1,5%, también sujeto a verificación en el momento de la operación.
Además, el vendedor suele asumir la plusvalía municipal (incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, regulado en el Real Decreto Legislativo 2/2004), aunque en la práctica puede pactarse quién la abona. Si el vendedor es, a su vez, no residente en España, el comprador debe retener e ingresar a Hacienda el 3% del precio a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes del vendedor, conforme al artículo 25.2 de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004).
Pasos para formalizar la compra
1. Obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria
Antes de cualquier firma conviene tener el NIE tramitado y una cuenta bancaria en España, necesaria para domiciliar pagos, recibir transferencias y abonar impuestos.
2. Comprobar la situación registral del inmueble
Es recomendable solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente para verificar que la vivienda está libre de cargas, embargos o hipotecas pendientes.
3. Firmar el contrato de arras
Es habitual, aunque no obligatorio, firmar un contrato de arras o señal que fije el precio, el plazo para la firma definitiva y las penalizaciones en caso de desistimiento.
4. Otorgar la escritura pública ante notario
La compraventa debe formalizarse en escritura pública ante un notario español, quien verificará la identidad de las partes, la titularidad del inmueble y liquidará las retenciones fiscales que correspondan si el vendedor es no residente.
5. Inscribir la propiedad en el Registro
Tras la firma, la escritura debe presentarse en el Registro de la Propiedad del partido judicial donde se ubique el inmueble para inscribir el cambio de titularidad, trámite que debe ir precedido del pago del ITP o IVA/AJD correspondiente.
¿Puede un chileno pedir una hipoteca en España?
Sí, aunque los bancos españoles aplican condiciones más estrictas a los no residentes: suelen financiar un porcentaje menor del valor de tasación que a los residentes y piden acreditar ingresos y solvencia en el país de origen. Estas condiciones varían según cada entidad y no están fijadas por ley, por lo que conviene comparar ofertas antes de comprometerse.
Preguntas frecuentes
¿Necesito estar en España para firmar la compra?
No necesariamente. Se puede otorgar un poder notarial a favor de un representante en España, siempre que ese poder esté debidamente apostillado o legalizado y, en su caso, traducido.
¿El NIE caduca?
El NIE en sí mismo, como número identificativo, no caduca. Lo que puede caducar es la tarjeta física o el certificado que lo acredita si va vinculado a un permiso de residencia temporal.
¿Comprar vivienda me da derecho a vivir en España?
No. La propiedad de un inmueble no concede ningún derecho de residencia por sí sola, especialmente tras la supresión de la golden visa inmobiliaria en 2025.
¿Quién paga los gastos de notaría y registro?
Salvo pacto en contrario entre las partes, la práctica habitual en España es que estos gastos los asuma el comprador, junto con los impuestos derivados de la adquisición.
¿Puedo alquilar la vivienda si no resido en España?
Sí, un no residente puede alquilar su vivienda en Cataluña, pero debe declarar los rendimientos obtenidos a través del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, con las obligaciones formales que ello conlleva.